El valor de los bienes inmuebles es un concepto que se puede considerar abstracto hasta que cobra protagonismo a la hora de tomar decisiones como la de solicitar una hipoteca o cuando se recibe una herencia. Saber cómo se calcula el valor de estos bienes, los factores que influyen y por qué es tan importante son aspectos de gran importancia a la hora de tomar decisiones. Las situaciones más comunes en las que es imprescindible conocer el valor de los inmuebles son la recepción de una herencia o la solicitud de una hipoteca.

Al hablar del valor de un inmueble, determinado a través de una tasación, se hace referencia a la estimación económica que se le concede a una vivienda, a un local, a un terreno o a cualquier tipo de propiedad. Este valor no siempre es único, ya que depende del contexto en el que se vaya a utilizar, pudiendo tratarse del valor del mercado, el valor catastral, el valor hipotecario o el valor fiscal.

El primero de ellos es el precio por el cual se puede vender una vivienda en condiciones normales de mercado, teniendo en cuenta la oferta y la demanda de cada momento. En el caso del valor catastral, se alude al valor que asigna la administración tributaria y sirve como referencia a la hora de calcular los impuestos como la plusvalía o el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). El valor hipotecario es el que determina una tasación independiente y se toma como referencia a la hora de conceder las hipotecas, y el valor fiscal es el que utilizan las administraciones dentro del marco de las sucesiones, las donaciones o las transmisiones patrimoniales.

Cada uno de estos valores tiene una serie de implicaciones diferentes y puede variar sensiblemente. No obstante, todos parten de una misma base: la estimación del valor de la vivienda.

Determinar el valor de un inmueble

Calcular el valor de los inmuebles no es algo que se haga con la aplicación de una fórmula. Como nos explican desde VIP House Venta de Inmuebles Personalizada, donde ofrecen una manera rápida y sencilla de conocer el valor del piso y son profesionales del sector inmobiliario con una atención personalizada y transparente, para determinar el valor de los inmuebles se sigue un proceso técnico que combina métodos estandarizados y factores más específicos.

Los métodos más habituales para determinar el valor de los inmuebles son tres: el método de comparación, el método de coste y el método de capitalización de rentas.

El método de comparación se basa en analizar el precio de venta de los inmuebles similares que hay en la misma zona y es el que más se utiliza en las viviendas habituales, ya que refleja el valor del mercado. El método de coste calcula el coste de la construcción del inmueble de nuevo, restando la depreciación que sufre por la antigüedad y el uso. Este método suele utilizarse en los edificios singulares o cuando no es posible realizar una comparación porque no existen similares en el mercado. El método de capitalización de rentas estima el valor en función de los ingresos que produce el inmueble, como el alquiler, y es habitual en los locales comerciales, las oficinas o las propiedades de inversión.

Métodos aparte, el valor de los inmuebles depende de otras variables como las que siguen a continuación:

• Ubicación: la zona es uno de los factores más determinantes a la hora de valorar un inmueble. Una vivienda bien comunicada, que tenga los servicios cerca y se encuentre en un barrio con mayor demanda, tendrá un valor superior.
• Superficie y distribución: los metros cuadrados útiles, el número de habitaciones y la funcionalidad de los espacios también influyen de forma directa en la tasación de los inmuebles.
• Estado de conservación: las reformas recientes, la eficiencia energética del inmueble o la calidad de los materiales con los que se ha construido pueden hacer que se incremente el valor.
• Antigüedad: un inmueble nuevo o seminuevo se valora más que los antiguos que no han sido rehabilitados.
• Mercado inmobiliario: la coyuntura económica, la demanda y la oferta de viviendas tienen un impacto en el precio final de los inmuebles.

Cuando se solicita una hipoteca, el banco necesita una referencia objetiva para poder determinar la cantidad de dinero que puede prestar. Ese valor es lo que se obtiene tras hacer una tasación del inmueble. La entidad financiera no se basa en el precio de compraventa acordado entre las partes; se basa en el valor hipotecario que determina la tasación homologada.

El valor del inmueble afecta a la concesión de las hipotecas por aspectos como el importe máximo del préstamo y la seguridad para la entidad. El banco suele conceder como financiación hipotecaria un porcentaje del valor de tasación o del precio de compraventa. El que sea más bajo y como máximo hasta el ochenta por ciento. Es decir, si una vivienda cuesta doscientos mil euros y se tasa en ciento ochenta mil, el valor del préstamo se va a calcular sobre la última cifra. La tasación garantiza que, en caso de que se produzca un impago, el inmueble cubra el riesgo que asume el banco.

En el caso de las herencias, los bienes inmuebles se valoran para determinar la base imponible del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. La Administración tiene reglas para calcular el valor fiscal que no tiene por qué coincidir con el valor de mercado o el valor catastral. Los herederos tienen que incluir el valor en la escritura de aceptación de la herencia, lo que tiene un impacto directo en la tributación.

Heredar una vivienda y conocer su valoración tiene implicaciones para los herederos: pago de impuestos; reparto entre herederos; posibles discrepancias; y venta posterior del inmueble.

Los métodos de valoración

Una valoración inmobiliaria, como decimos, tiene la finalidad de discernir cuál es el valor económico de una propiedad, constituida por el suelo y la edificación o inmueble. Para obtenerla, se analizan los elementos propios y aquellos que pueden afectar a su valor, como los parámetros constructivos y cualitativos de la edificación, la ubicación y los elementos que caracterizan la zona en la que se encuentra el inmueble. Este proceso de valoración se tiene que realizar mediante la adecuación a la Orden ECO/805/2003 del BOE, en la que se establecen cuatro métodos válidos de valoración inmobiliaria y se diferencia el valor del mercado (el valor del inmueble en un momento del tiempo) y el valor hipotecario (el valor que se sostiene en el tiempo).

Lo más importante al hacer la valoración es tener clara la finalidad de la misma, puesto que no se utiliza la misma técnica si se trata de obtener el valor de la compraventa o el valor fiscal.

El método de comparación de muestras en el mercado calcula el valor de mercado por comparación. El valor de mercado o venal de un inmueble (VM) es el precio al que se puede vender mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación y en el supuesto de que el bien haya sido ofrecido en el mercado y que las condiciones permitan disponer del mismo y haya un plazo normal para negociar la venta.

A estos efectos, se considera que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa y ninguno tiene interés personal o profesional en la transacción. Que la oferta pública al mercado conlleva la realización de una comercialización adecuada y que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública y refleja una estimación razonable del precio. Los impuestos no se incluyen en el precio, así como tampoco los gastos de comercialización.

El siguiente método es el de coste por reposición, mediante el que se calcula un valor técnico denominado valor de reemplazamiento, que puede ser bruto o neto. Para su cálculo se suman el valor del terreno, el coste de la edificación y los gastos necesarios para llevar a cabo el reemplazamiento. Para calcular el valor de reemplazamiento neto, se resta del valor del emplazamiento bruto la depreciación física y funcional del edificio terminado.

El método residual permite calcular el valor técnico denominado valor residual. Según se realice el análisis de las inversiones con valores esperados o con valores actuales, se denominará estático o dinámico. El método estático solo se puede aplicar a los solares e inmuebles en rehabilitación; el método dinámico se utiliza para valorar terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados, edificios en proyecto, construcción o rehabilitación.

Por último, el método de actualización de rentas mediante el que se calcula el valor técnico que se denominará valor de mercado por actualización. Este método se aplica siempre que exista un mercado de alquiler o venta representativo; el inmueble se encuentre alquilado o se produzcan o puedan producir ingresos como inmueble ligado a una explotación económica, para lo que tienen que existir datos contables.

Cada uno de estos métodos tiene sus propias características y una finalidad concreta. Todos determinan el valor de los inmuebles, pero cada uno dentro de una tipología de edificaciones. No es lo mismo la compraventa entre particulares que la venta de edificios o la administración de los alquileres.